מילון מונחים

המונחים שכדאי להכיר בענף הנדל"ן, הבנייה והתשתיות, בשפה פשוטה.

מאת צוות Skilljobs

אוטוקאדכלים: תוכנה נפוצה לשרטוט תוכניות הנדסיות ואדריכליות. משתמשים בה בעיקר לשרטוט דו-ממדי, ורבים מהשרטוטים שמוגשים לוועדות ולקבלנים נוצרים בה. מתכננים, שרטטים ומהנדסים נדרשים לעיתים קרובות לשלוט בה.
אומדןמימון ועלויות: הערכה מראש של עלות הפרויקט או של חלק ממנו, לפני תחילת העבודה. אומדן נעשה לפי כמויות, מחירים וניסיון מפרויקטים דומים. הוא משמש לקביעת תקציב ולהשוואה להצעות מחיר של קבלנים.
בדיקת נאותותמשפט ומקרקעין: בדיקה משפטית ועסקית של נכס או עסקה, לפני שחותמים. בודקים, למשל, בעלות, שעבודים, זכויות בנייה וחובות. מטרתה לגלות סיכונים מראש ולהחליט אם להמשיך.
בדקביצוע ובקרה: תקופה אחרי המסירה שבה הקבלן או היזם חייבים לתקן ליקויים. אורך התקופה נקבע לפי החוק ולפי סוג הליקוי. ליקויים שמתגלים בתקופה הזו מדווחים לקבלן או ליזם כדי שיתקנו אותם.
בקרת איכותביצוע ובקרה: בדיקות שנועדו לוודא שהעבודה עומדת בדרישות ובתקנים. הן כוללות, למשל, בדיקת חומרים, בדיקת ביצוע ותיעוד ממצאים. כשמתגלה ליקוי, מתקנים אותו לפני שממשיכים לשלב הבא.
בקרת עלויותמימון ועלויות: מעקב שוטף אחר הוצאות הפרויקט והשוואה שלהן לתקציב שנקבע. הבקרה מזהה חריגות מוקדם, ומאפשרת לטפל בהן לפני שהן גדלות. היא נעשית לרוב על ידי בקר עלויות או צוות בקרה בחברה.
בקשה להיתרתכנון ורישוי: בקשה שמגישים לוועדה המקומית כדי לקבל היתר בנייה. היא כוללת תוכניות ומסמכים נלווים, ובדרך כלל מגיש אותה אדריכל מטעם בעל הקרקע או היזם. הוועדה בודקת אותה ויכולה לאשר, לדחות או לדרוש תיקונים.
דירת תמורההתחדשות עירונית: הדירה החדשה שהדייר מקבל מהיזם בתמורה לדירתו הישנה. גודלה ותנאיה נקבעים בהסכם בין הדיירים ליזם. לעיתים היא כוללת גם תוספות, כמו חניה או מחסן.
הדמיהכלים: תמונה או סרטון ממוחשבים שמראים איך ייראה המבנה אחרי הבנייה. משתמשים בהן בשיווק, בהצגת תוכנית לוועדות ולדיירים ובבדיקת עיצוב. הדמיה היא תצוגה מתוכננת ולא מצב סופי, והמבנה בפועל יכול להיות שונה.
הון עצמימימון ועלויות: הכסף שהיזם או הרוכש מכניסים מכיסם, בלי הלוואה. בנקים דורשים בדרך כלל חלק של הון עצמי לפני שהם מעמידים אשראי לפרויקט או משכנתא. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך יש פחות צורך בהלוואה.
הוראת שינויביצוע ובקרה: הוראה בכתב לשנות עבודה שהוסכמה, ולכן היא יכולה להשפיע על העלות ועל לוח הזמנים. היא יכולה לבוא מהיזם, מהמתכננים או מהרשויות. מקובל לתעד אותה ולהסכים על התמורה לפני ביצוע השינוי.
היטל השבחהמימון ועלויות: תשלום לוועדה המקומית על עלייה בערך הקרקע שנובעת מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. ההיטל הוא חצי מההשבחה, והוא משולם כשמממשים את הזכויות, למשל בהיתר בנייה או במכירה. גובה ההשבחה נקבע בשומה של שמאי.
היתר בנייהתכנון ורישוי: אישור רשמי מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שמאפשר להתחיל לבנות לפי התוכניות שאושרו. בדרך כלל אסור להתחיל בבנייה בלי היתר. הבקשה נבדקת מול התוכניות החלות על הקרקע ומול דרישות החוק.
הערת אזהרהמשפט ומקרקעין: רישום בטאבו שמגן על רוכש לפני שהבעלות עברה אליו, ומודיע לאחרים על התחייבות של המוכר. הוא מקשה על המוכר לעשות בנכס עסקה סותרת. אחרי שהבעלות עוברת, בדרך כלל מוחקים אותו ורושמים את הבעלות על שם הקונה.
הפקעהמשפט ומקרקעין: לקיחת קרקע מבעליה על ידי רשות ציבורית לצורך ציבורי, תמורת פיצוי. למשל, לצורך כביש, בית ספר או פארק. הליך הפקעה כפוף לחוק, ולבעלים יש זכויות כמו קבלת פיצוי.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירוניתהתחדשות עירונית: גוף ממשלתי שמקדם ומלווה פרויקטים של התחדשות עירונית. הוא עוסק, בין היתר, בקידום תוכניות ובליווי רשויות מקומיות. הוא פועל מול רשויות, יזמים ודיירים באזורים שונים בארץ.
התחדשות עירוניתהתחדשות עירונית: חיזוק או בנייה מחדש של בניינים ושכונות ישנים, כדי לשפר את המגורים והתשתיות. היא כוללת כמה מסלולים, כמו פינוי-בינוי וחיזוק מבנים. בדרך כלל מעורבים בה דיירים, יזם ורשות מקומית.
ועדה מחוזיתתכנון ורישוי: גוף תכנון ברמת המחוז, שדן בתוכניות שהסמכות לאשר אותן אינה של הוועדה המקומית. לדוגמה, תוכניות גדולות או מורכבות. היא פועלת לפי חוק התכנון והבנייה, ואישור שלה יכול להיות שלב בדרך להיתר.
ועדה מקומית לתכנון ולבנייהתכנון ורישוי: גוף של הרשות המקומית שדן בבקשות להיתרי בנייה ובתוכניות. היא פועלת לפי חוק התכנון והבנייה, ובדרך כלל נעזרת במהנדס הרשות ובצוותו. החלטותיה קובעות אם בקשה להיתר תאושר.
זיקת הנאהמשפט ומקרקעין: זכות של אחרים לעבור או להשתמש בחלק מהקרקע של בעל הנכס, בלי להיות הבעלים שלו. לדוגמה, זכות מעבר או זכות להעביר צינור. היא יכולה להיות רשומה בטאבו, ולכן היא מופיעה בבדיקות שעושים לפני רכישה.
זכויות בנייהתכנון ורישוי: כמות הבנייה וסוגה שמותר לבצע בקרקע, לפי התוכנית שחלה עליה. מדובר, למשל, במספר הקומות, בשטח הבנייה המותר ובמספר יחידות הדיור. זכויות הבנייה משפיעות ישירות על שווי הקרקע ועל הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
חיזוק מבנההתחדשות עירונית: עבודות שמחזקות מבנה קיים כדי שיעמוד בפני רעידות אדמה. מהנדס בודק את המבנה ומתכנן את החיזוק, למשל בהוספת רכיבים לשלד. לפעמים החיזוק נעשה יחד עם תוספת בנייה שעוזרת לממן אותו.
חכירהמשפט ומקרקעין: זכות להחזיק ולהשתמש בקרקע לתקופה ארוכה, בדרך כלל מול רשות מקרקעי ישראל. החוכר אינו הבעלים של הקרקע אלא בעל זכות חכירה לפי החוזה. תנאי החכירה, כמו משכה והשימושים המותרים, נקבעים בחוזה.
חשבון חלקימימון ועלויות: דרישת תשלום שהקבלן מגיש לפי העבודה שבוצעה עד כה. את החשבון בודק בדרך כלל מפקח או מנהל הפרויקט, ורק אחר כך משלמים. כך התשלום מתקדם לפי התקדמות העבודה ולא בבת אחת.
טאבומשפט ומקרקעין: רישום רשמי של הבעלות בקרקע או בדירה, במרשם המקרקעין. הרישום מראה מי הבעלים ואילו זכויות והערות קיימות על הנכס. הוא נותן ודאות משפטית, ולכן קונים וגופים מממנים בודקים אותו לפני עסקה.
טופס 4תכנון ורישוי: אישור מהרשות המקומית שמאפשר לחבר את הבניין לחשמל, למים ולטלפון ולהשתמש בו, כשהוא בטוח לשימוש. יש גם טופס 4 ללא אכלוס, שמאשר רק את החיבור לתשתיות. אישור האכלוס ניתן בשלב נוסף, אחרי שמתקיימות הדרישות לשימוש במבנה.
יומן עבודהביצוע ובקרה: מסמך שבו נרשם מה בוצע באתר בכל יום. בדרך כלל נרשמים בו העובדים באתר, העבודות שבוצעו, מזג האוויר ואירועים חריגים. כשיש מחלוקת, היומן יכול לשמש תיעוד של מה שקרה בפועל.
יזםהתחדשות עירונית: החברה או האדם שמוביל ומממן את הפרויקט, ונושא בסיכון הכלכלי שלו. הוא מארגן את הקרקע, את התכנון, את המימון ואת הביצוע, ובדרך כלל מרוויח ממכירת הדירות או הנכסים. את הבנייה עצמה מבצע לרוב קבלן.
כתב כמויותמימון ועלויות: מסמך שמפרט את העבודות והחומרים בפרויקט ואת הכמויות שלהם, לצורך תמחור ובקרת עלויות. קבלנים מתמחרים כל סעיף בו ומגישים הצעת מחיר. בהמשך הוא משמש גם להשוואה בין התקציב לעלות בפועל.
לוח זמניםביצוע ובקרה: תוכנית שמפרטת מתי כל שלב בפרויקט צריך להתחיל ולהסתיים. היא מראה גם אילו עבודות תלויות זו בזו. מעקב אחרי לוח הזמנים עוזר לזהות עיכובים מוקדם.
ליווי בנקאימימון ועלויות: בנק שמלווה פרויקט, מעמיד אשראי ומעביר את הכסף לפי התקדמות הבנייה. לפני כל העברה בדרך כלל בודק מפקח מטעם הבנק שהעבודה אכן בוצעה. הבנק גם מוודא שהכספים משמשים לפרויקט.
מהנדס ביצועביצוע ובקרה: אחראי על הביצוע הפיזי של הפרויקט באתר, ועובד תחת מנהל הפרויקט. הוא עוקב אחרי התקדמות העבודה, בודק שהיא תואמת את התוכניות ופותר בעיות הנדסיות. לרוב הוא עובד מדי יום עם מנהל העבודה והקבלנים.
מודד מוסמךתכנון ורישוי: בעל מקצוע מוסמך שמודד קרקע ומבנים ומכין מפות מדידה לפרויקט. המפות משמשות את האדריכלים והמהנדסים בתכנון, ואת הוועדה בבדיקת בקשות. מדידה מדויקת מונעת טעויות בגבולות המגרש ובמיקום הבנייה.
מידול מידע בנייהכלים: מודל דיגיטלי תלת-ממדי של המבנה, עם מידע על חומרים וכמויות. הוא עוזר לתאם בין תכנון לביצוע ולגלות התנגשויות בין מערכות עוד לפני הבנייה. תוכנות כמו רוויט משמשות ליצירת המודל.
מכון בקרהביצוע ובקרה: גוף מוסמך שבודק שהתכנון והביצוע של מבנה עומדים בתקנים ובדרישות. הוא מבצע בדיקות במהלך הבנייה ומפיק דוחות. דוחות הבקרה עשויים להידרש לקבלת טופס 4.
מכרזמימון ועלויות: הליך שבו מזמינים הצעות לביצוע עבודה או לאספקת שירות, ובוחרים את ההצעה המתאימה. במכרז מגדירים מראש את הדרישות ואת מדדי הבחירה, כמו מחיר ואיכות. מכרזים מפרסמים גם גופים ציבוריים וגם חברות פרטיות.
ממונה בטיחותביצוע ובקרה: בעל תפקיד שמלווה את האתר ופועל למניעת תאונות עבודה. הוא בודק סיכונים, מדריך עובדים ומוודא שמקפידים על כללי הבטיחות.
מנהל עבודהביצוע ובקרה: בעל תפקיד רשום במרשם מנהלי עבודה של משרד העבודה, שמפקח ישירות וברציפות על הבטיחות באתר ועל קיום תוכנית הבטיחות. הקבלן שמבצע את הבנייה ממנה אותו ומדווח על המינוי. לפי הדרישות, הוא אינו משמש גם כמנהל האתר.
מנהל פרויקטביצוע ובקרה: אחראי על הפרויקט כולו: תקציב, לוחות זמנים, איכות וצוותים. הוא מתאם בין היזם, המתכננים, הקבלנים והרשויות. מנהל פרויקט טוב מזהה בעיות מוקדם ומטפל בהן לפני שהן מעכבות את הפרויקט.
מס רכישהמימון ועלויות: מס שמשלם הקונה על רכישת זכות בנכס. לחלק מהקונים יש פטור או הנחה. את החישוב והשיעורים העדכניים מפרסמת רשות המסים.
מס שבחמימון ועלויות: מס שמשלם מי שמוכר נכס, על הרווח שנצבר לו ממכירתו. הרווח מחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, אחרי ניכויים מסוימים. יש מקרים שבהם יש פטור או הקלה, ולכן כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.
משרד ניהול פרויקטיםביצוע ובקרה: צוות שמלווה את הפרויקטים ובודק עמידה בלוחות זמנים ובתוכניות העבודה. הוא מרכז נתונים, מכין דוחות להנהלה ומתריע על חריגות. במשרד כזה עובדים לרוב בקרי ומתאמי פרויקטים.
נסח טאבומשפט ומקרקעין: מסמך רשמי שמראה מי הבעלים של הנכס ואילו הערות ושעבודים רשומים עליו. אפשר להפיק אותו ממרשם המקרקעין. בודקים אותו לפני רכישה כדי לוודא שאין חובות או מגבלות שלא ידעו עליהם.
נציג דייריםהתחדשות עירונית: נציג שהדיירים בוחרים כדי לייצג אותם מול היזם והרשויות. הוא מרכז את השאלות והדרישות של הדיירים ומקדם הסכמות בתהליך. לפעמים הוא עובד עם עורך דין או עם מומחים מטעם הדיירים.
ערבות ביצועמימון ועלויות: ערבות שהקבלן מפקיד כדי להבטיח שיסיים את העבודה כפי שהוסכם. היא ניתנת בדרך כלל על ידי בנק או חברת ביטוח. אם הקבלן לא עומד בהתחייבות, אפשר לממש את הערבות.
ערבות חוק מכרמימון ועלויות: בטוחה שהקבלן או היזם נותנים לרוכש הדירה, כדי להבטיח את החזר הכסף ששילם אם הדירה לא תימסר. היא יכולה להיות ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה. החוק מחייב לתת בטוחה כזו על כספים שהרוכש משלם עבור דירה בבנייה.
פינוי-בינויהתחדשות עירונית: הריסת בניין ישן ובנייה של בניין חדש במקומו. הדיירים מקבלים דירה חדשה במקום הישנה, ובדרך כלל היזם בונה גם דירות נוספות ומוכר אותן כדי לממן את הפרויקט. התהליך ארוך ומורכב, ודורש הסכמה של חלק גדול מהדיירים.
פיקוח עליוןביצוע ובקרה: ליווי של המתכננים בזמן הבנייה, כדי לוודא שהביצוע תואם את התוכניות. המתכננים מבקרים באתר, בודקים את העבודה ועונים לשאלות. הפיקוח מסייע לזהות סטיות מוקדם, לפני שהן הופכות לליקוי.
פרוטוקול מסירהביצוע ובקרה: מסמך שנחתם כשהדירה נמסרת לרוכש, ומתועדים בו ליקויים שנמצאו. הרוכש ונציג היזם בודקים את הדירה יחד ורושמים מה צריך לתקן. הפרוטוקול משמש בסיס לתיקון הליקויים בתקופת הבדק.
פרימוורהכלים: תוכנה לבניית לוחות זמנים וניהול פרויקטים גדולים. היא מאפשרת לקשר בין משימות, לעקוב אחרי התקדמות ולזהות עיכובים. משתמשים בה בעיקר בפרויקטים גדולים ומורכבים.
קבלן משנהביצוע ובקרה: קבלן שמבצע חלק מסוים בעבודה, כמו חשמל או איטום, מטעם הקבלן הראשי. לרוב הוא מתמחה בתחום מסוים. הקבלן הראשי מתאם את עבודתו עם שאר הצוותים באתר.
קבלן ראשיביצוע ובקרה: הקבלן שאחראי מול היזם על הבנייה כולה, ולעיתים מעסיק קבלני משנה. הוא מתכנן את העבודה, מזמין חומרים ומתאם בין הצוותים. אם יש ליקויים, האחריות מול היזם היא בדרך כלל עליו.
קונסטרוקטורביצוע ובקרה: מהנדס שמתכנן את השלד של הבניין ואת יציבותו. הוא מחשב איך המבנה יישא את משקלו ואת העומסים שיפעלו עליו, כולל רעידות אדמה. התוכניות שלו הן חלק מהמסמכים שנדרשים להיתר.
רוויטכלים: תוכנה לתכנון מבנים בשיטת מידול מידע בנייה. התוכנית נבנית כמודל תלת-ממדי, ומתוכו מפיקים תוכניות וכמויות. היא נפוצה אצל אדריכלים ומהנדסים.
רישום בית משותףמשפט ומקרקעין: הליך שבו בניין נרשם כבית משותף, וכל דירה נרשמת בנפרד בטאבו. בהליך מוגדר גם הרכוש המשותף ומה חלקו של כל דייר בו. בלי רישום כזה קשה לרשום דירה על שם הרוכש.
רכוש משותףמשפט ומקרקעין: חלקי הבניין ששייכים לכל הדיירים יחד, כמו חדר מדרגות ומעלית. בעלי הדירות משתתפים בהוצאות התחזוקה שלו. ההחלטות לגביו מתקבלות לפי כללי הבית המשותף.
רשות מקרקעי ישראלמשפט ומקרקעין: גוף ממשלתי שמנהל את רוב הקרקעות במדינה. הוא משווק קרקעות ליזמים ולבונים ומנהל חוזי חכירה. כשפרויקט נבנה על קרקע שלו, היזם צריך לפעול לפי תנאי הרשות.
שימוש חורגתכנון ורישוי: שימוש בקרקע או במבנה שאינו תואם את התוכנית או את ההיתר, ודורש אישור מיוחד. למשל, הפיכת דירת מגורים למשרד. בלי אישור כזה השימוש עלול להיחשב עבירה על חוק התכנון והבנייה.
שינויי דייריםביצוע ובקרה: שינויים שרוכשי דירות מבקשים לבצע בדירה החדשה לפני סיום הבנייה, כמו חלוקת חדרים או נקודות חשמל. מתאם שינויי דיירים מרכז את הבקשות מול היזם והקבלן. לרוב השינויים כרוכים בתשלום נוסף ומוגבלים בזמן.
שכר דירה חלופיהתחדשות עירונית: תשלום חודשי שהיזם משלם לדיירים בזמן שהם גרים מחוץ לדירה בתקופת הבנייה. הסכום ומשך התשלום נקבעים בהסכם בין הדיירים ליזם. התשלום מסייע לדיירים לשכור דירה זמנית עד שהדירה החדשה נמסרת.
שמאי מקרקעיןמימון ועלויות: מומחה מוסמך שמעריך את שווי הנכס. הערכה כזו נדרשת, למשל, בליווי בנקאי, בהיטל השבחה ובהליכים משפטיים. השמאי בודק את הנכס, את הסביבה ועסקאות דומות.
שעבודמשפט ומקרקעין: זכות של גורם, בדרך כלל בנק, לגבות את החוב שלו מהנכס אם ההלוואה לא תוחזר. שעבוד רשום מופיע בנסח הטאבו. לפני מכירת נכס משועבד מסדירים בדרך כלל את השעבוד מול הבנק.
תב"עתכנון ורישוי: תוכנית בניין עיר: מסמך תכנוני מחייב שקובע מה מותר לבנות בקרקע מסוימת. הוא קובע, בין היתר, את ייעוד הקרקע ואת כמות הבנייה המותרת. כשבודקים נכס או פרויקט, בדרך כלל מתחילים בבדיקה איזו תב"ע חלה עליו.
תוכניות ביצועביצוע ובקרה: תוכניות מפורטות שלפיהן בונים בפועל באתר. הן כוללות פרטים הנדסיים ואדריכליים, כמו מידות, חומרים ופרטי חיבור. הן מפורטות יותר מהתוכניות שהוגשו לקבלת ההיתר.
תוכנית מפורטתתכנון ורישוי: תוכנית שקובעת במדויק מה מותר לבנות במגרש: שימושים, גובה ושטחי בנייה. היא מפורטת יותר מתוכנית מתאר. לפיה בודקים בקשה להיתר בנייה.
תוכנית מתארתכנון ורישוי: תוכנית שקובעת ברמה כללית את ייעודי הקרקע ואת כיווני הפיתוח של עיר או של אזור. היא קובעת, למשל, אילו אזורים ישמשו למגורים, לתעשייה או לשטחים פתוחים. תוכניות מפורטות צריכות בדרך כלל להתאים אליה.
תזרים מזומניםמימון ועלויות: מעקב אחר הכסף שנכנס לפרויקט ויוצא ממנו לאורך זמן. הוא מראה מתי צפויות הוצאות ומתי הכנסות, ואם יחסר כסף בשלב מסוים. תזרים טוב עוזר לתכנן מימון ולהימנע מעיכובים.
תמ"א 38התחדשות עירונית: תוכנית ארצית שעודדה חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, בתמורה לזכויות בנייה נוספות ליזם. בשנת 2024 היא הסתיימה לפרויקטים חדשים, ובחלק מהערים הוחלפה בתוכניות מקומיות. פרויקטים שכבר היו בתהליך אישור המשיכו, ולכן כדאי לבדוק מה חל בכל עיר.